常山北明(000158):石家庄常山北明科技股份有限公司拟资产置换涉及的置入资产之石家庄市能源投资发展有限公司模拟股东全部权益价值评估项目资产评定估计报告
原标题:常山北明:石家庄常山北明科技股份有限公司拟资产置换涉及的置入资产之石家庄市能源投资发展有限公司模拟股东全部权益价值评估项目资产评定估计报告
规定和资产评定估计报告载明的应用限制范围使用资产评定估计报告；委托人或者其他资产评定估计报告使用人违反前述规定使用资产评定估计报告的，资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员不承担责任。
评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评定估计报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评定估计报告的使用人。
理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及权属证明等资料，已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料做了查验。对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相价值评估项目?资产评定估计报告
资产评定估计报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当最大限度地考虑资产评定估计报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评定估计报告依法承担责任。
份有限公司和石家庄常山纺织集团有限责任公司的委托，就石家庄常山北明科技股份有限公司拟资产置换之经济行为，对所涉及的置入资产之石家庄市能源投资发展有限公司模拟股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估范围是石家庄市能源投资发展有限公司的模拟全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产及相应负债。
际情况，考虑各种影响因素，采用资产基础法和市场法对石家庄市能源投资发展有限公司进行整体评估。石家庄市能源投资发展有限公司模拟股东全部权益在评估基准日2023年12月31日的评估结论如
的模拟股东全部权益账面价值35,537.10万元，评估值42,193.43万元，评估增值6,656.33万元，增值率18.73%。
须委托人按照法律和法规要求履行资产评定估计监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日
关法律法规和资产评定估计准则、资产评定估计原则，采用资产基础法和市场法，按照必要的评估程序，就石家庄常山北明科技股份有限公司拟资产置换之经济行为，对所涉及的置入资产之石家庄市能源投资发展有限公司模拟股东全部权益在评估基准日2023年12月31日的市场价值
委托人二为石家庄常山纺织集团有限责任公司，被评估单位为石家庄市能源投资发展有限公司。
办公设备、电子元器件、通信设施、计算机及零配件、计算机软件、仪器仪表、光伏设备的批发零售；通信设施、计算机零配件的租赁，计算机系统集成；自营和代理各类商品及技术的进出口业务；天然纤维和人造纤维的纺织品、针织品、服装加工；家用服饰、纺织品、产业用纺织品的设计、开发、制造（限分支机构经营）、销售；本企业和本企业成员公司制作、科研所需的原辅料、机械设备、仪器仪表、零配件及有关技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止出口的商品除外）；机电设施（特定种类设备除外）、新风净化器及配件的生产（限分支机构经营）、销售；经营本企业的进料加工；化学原料及产品（不含危险化学品及其他前置性行政许可项目）；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动）。
制造销售，棉花、纺织品的进出口（须专项审批的，未经审批许可不得经营），纺织技术咨询，纺织设备配件配材加工销售，轻化工产品（不含危险化学品）（限分支机构经营），电子机机械，普通机械（国家有规定的除外），百货，金属材料（不含稀贵金属）批发、零售，仓储服务、仓库出租。
新兴能源研发技术；电动汽车充电基础设施运营；机动车充电销售；集中式快速充电站；停车场服务；合同能源管理；企业管理；工程管理服务；生物质能技术服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；物业管理；非居住房地产租赁；社会经济咨询服务；企业管理咨询；咨询策划服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：发电业务、输电业务、供（配）电业务；供电业务。（依法须经批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以有关部门批准文件或许可证件为准）。
具《关于市液化气公司等企业股权划转有关事项的通知》，决定将石家庄市能源投资发展有限公司股权无偿划转至石家庄市政建设集团有限责任公司，并由其履行出资人职责。
产总额36,992.05万元、负债2,159.94万元、所有者的权利利益34,832.11万元、归母所有者的权利利益34,832.11万元。2023年度营业收入1,141.74万元，净利润-599.90万元，归母净利润-599.90万元。公司近2年及评估基准日的资产、财务情况如下表：
庄能投新能源发展有限公司（简称“能投新能源”）、石家庄创林产业园运营有限公司（简称“创林产业园”）及石家庄经纬物业服务有限责任公司（简称“经纬物业”）3家全资子公司。
开展充电桩业务，但业务规模较小。石家庄能投子公司能投新能源、创林产业园及经纬物业分别负责光伏与风电等新能源业务、高新区润石智谷产业园项目建设业务、石家庄能司房屋出租与物业管理业务。
式光伏项目，合计总装机量近10兆瓦，已陆续投入运营。该等项目合价值评估项目?资产评定估计报告
作模式为：能投新能源与地方国企、事业单位客户签订合作协议，由能投新能源将光伏设备安装在该等客户建筑设施的屋顶、顶棚等处，光伏设备所发电量优先满足该等客户的用电需求，剩余电量并入国家电网。项目发电收入由两部分构成，一为公司与合作客户根据双方协议确定的电价、期间用电情况定期结算发电收入，二为公司与电网公司依据上网电量结算发电收入。
项目位于石家庄市深泽县，由能投新能源运营管理。深泽县风电项目分两期建设，总装机容量210兆瓦，其中第一期100兆瓦，第二期110
35.5亩。一期项目建设期12个月，运营期20年，年均上网电量约2.480.3644 /
均发电收入约9,039.66万元。一期项目预计总投资6.07亿元，资产金额来源为30%资本金，70%银行贷款。
经纬物业的房屋对外出租收取租金，同时收取相应物业管理费，租户涉及零售、餐饮、酒店、服装等行业；此外，经纬物业也存在少量为其他非石家庄能投产权房屋提供物业管理服务的业务。
石家庄能投与石家庄特来电新能源有限公司（以下简称“特来电”）、石家庄市地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）合作开展石家价值评估项目?资产评定估计报告
委托人二为石家庄常山纺织集团有限责任公司，被评估单位为石家庄市能源投资发展有限公司。委托人一为被评估单位拟收购方，委托人二为被评估单位股权穿透后的最大股东。
限责任公司资产置换暨关联交易的批复》（石国资[2024]15号）及《石家庄市人民政府国资委关于同意石家庄常山纺织集团有限责任公司资产置换预案调整的批复》（石国资[2024]35号），石家庄常山北明科技股份有限公司拟资产置换之经济行为，为此需对所涉及的置入资产之石家庄市能源投资发展有限公司模拟股东全部权益在评估基准日
明科技股份有限公司和石家庄常山纺织集团有限责任公司上述事宜提供价值参考。
评估范围为石家庄市能源投资发展有限公司的模拟全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债，公司账面资产总额37,270.02万元、负债1,732.92万元、净资产35,537.10万元。具体包括流动资产21,914.20万元，非流动资产15,355.82万元；流动负债1,572.45万元，非流动负债160.47万元。
合伙）出具的《中兴财光华审专字（2024）第104025号》审计报告，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
货币资金、交易性金融实物资产、应收账款、另外的应收款、其他流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、非货币性资产、长期待摊费用。
3宗土地使用权。截至评估基准日，被评估单位的主要资产无抵押、质押的情况。
要为戴尔电脑、打印机及办公桌等办公设备；上述资产较集中，均分布在被评估单位区域内。
售；物业管理；酒店管理服务。（依法须经批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动）。
产业园运营有限公司，并提出名称预先核准申请。当日，石家庄市工商行政管理局出具【（石）登记内名预核字[2018]16099号】《企业名预先核准通知书》，拟设立企业名称确定为石家庄创林产业园运营有限公司。
资3000万元成立石家庄创林产业园运营有限公司，新设立公司住所为石家庄市高新区长江大道315号创新大厦三楼公共办公A区，经营范
围为产业园的建设、运营管理及咨询服务；房屋出租、出售；物业管理；酒店管理服务，同时制定了《石家庄创林产业园运营有限公司章程》，并将上述注册资料提交石家庄市工商行政管理局高新区分局审核。
专注于高新区润石智谷产业园项目建设业务。润石智谷产业园项目位于石家庄国际生物医药园，具体地点为石家庄高新区，西至太行大街、价值评估项目?资产评定估计报告
南至方郄路、北至南郄马集体土地、东至国有储备地。该项目分两期建设，一期独立建设运营，建设集研发、生产、展示、产品营销售卖为一体的综合性载体；二期以需定制，合作开发。目前，该项目定位为主要面向生物医药产业企业，项目处于建设期。
安装服务；五金产品零售；建筑防水卷材产品销售；保温材料销售；专业保洁、清洗、消毒服务；非居住房地产租赁；太阳能发电技术服务；通用设备修理；住宅水电安装维护服务；对外承包工程；园林绿化工程项目施工；城市绿化管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
核内字[2015]第146号】《企业名预先核准通知书》，拟设立企业名称确定为石家庄经纬物业管理有限责任公司。
西郊供热有限公司、石家庄经纬能源发展有限公司共同召开第一次股价值评估项目?资产评定估计报告
东会，石家庄市能源投资发展中心一并参会，决定石家庄经纬能源发展有限公司、石家庄西郊供热有限公司将其持有的公司40%、60%股
权分别以人民币20万元、30万元的价格转让给石家庄市能源投资发展中心，并讨论通过了新的公司章程。
货币形式出资；决定将公司营业范围变更为一般项目:物业管理；家政服务；环境卫生公共设施安装服务；五金产品零售；建筑防水卷材产品营销售卖；保温材料销售；专业保洁、清洗、消毒服务；非居住房地产租赁；太阳能发电技术服务；通用设备修理；住宅水电安装维护服务；对外承包工程；园林绿化工程项目施工；城市绿化管理。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)；决定将公司住所变更为石家庄市桥西区平安南大街44号能源投资发展有限公司办公楼312
室；因股东名称变更为石家庄市能源投资发展有限公司，故，重新通过新的公司章程，并就变更事项提交主管机关进行备案。
万元，负债总金额283.92万元，净资产为93.64万元。2023年营业收入
纬物业从事房子出租与物业管理业务，主要系将石家庄能投及经纬物业的房屋对外出租收取租金，同时收取相应物业管理费，租户涉及零售、餐饮、酒店、服装等行业；此外，经纬物业也存在少量为其他非石家庄能投产权房屋提供物业管理服务的业务。
设、运营和管理；新能源和节能环保技术开发、技术转让、技术咨询；太阳能热利用产品营销售卖；太阳能热发电产品营销售卖；太阳能发电技术服务；光伏发电设备租赁；风力发电技术服务；电动汽车充电基础设施运营；停车场服务；集中式快速充电站；技术服务、技术开发、技术价值评估项目?资产评定估计报告
式光伏项目，合计总装机量近10兆瓦，已陆续投入运营。该等项目合作模式为：能投新能源与地方国企、事业单位客户签订合作协议，由能投新能源将光伏设备安装在该等客户建筑设施的屋顶、顶棚等处，光伏设备所发电量优先满足该等客户的用电需求，剩余电量并入国家电网。项目发电收入由两部分构成，一为公司与合作客户根据双方协价值评估项目?资产评定估计报告
计师事务所（特殊普通合伙）出具的《中兴财光华审专字（2024）第104025号》审计报告，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，委托人确定评估基准日为2023年12月31日。
依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考依据等，具体如下：
14、《企业国有资产评定估计管理暂行办法》（国资委第12号令，2005）；15、《关于加强企业国有资产评定估计管理工作有关问题的通知》（国
4、《资产评定估计执业准则——资产评定估计报告》（中评协[2018]35号）；5、《资产评定估计执业准则——资产评定估计程序》（中评协[2018]36号）；6、《资产评定估计执业准则——资产评定估计方法》（中评协[2019]35号）；7、《资产评定估计执业准则——资产评定估计档案》（中评协[2018]37号）；8、《资产评定估计执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
民基本养老保险参保补贴实施方案》的通知（西政发（2020）14号）；9、《建设工程消耗量标准及计算规则》（建筑工程、装饰装修工
3、《投资估价》（[美]Damodaran著，[加]林谦译，清华大学出版
4、《价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）》（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
建角度反映了企业的价值，在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值，符合本次评估目的，且各项资产、负债均可准确可靠作价，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
房地产对外出租获利，近两年公司业务向新能源电力服务转型，新增分布式光伏发电项目、风电项目，上述新能源业务均处于发展初期，未来收益存在较多不确定性因素，管理层无法预计未来发展的新趋势及经营状况，无法合理预测未来收益，因此，本项目不选用收益法对评估对象进行评估。
参考价值，其直接取材于活跃的市场，具有比较好的说服力，因此本次评估选择市场法进行评估。
企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符，以盘点核实后账面值确定评估值。
误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额，价值评估项目?资产评定估计报告
况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。
评估，据被评估单位对投资单位实缴情况，以被投资单位评估后的股东权益中被评估单位所占份额为评估值。计算公式如下：
单位股东全部权益评估值+被投资单位剩余应缴出资额）×注册资本比例-持股单位需要补缴出资额。
股权和少数股权等因素产生的溢价和折价，也未考虑股权流动性对评估结果的影响。
取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程、审计报告和有关会计记录等，以确定其他权益工具投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位做评估。
考虑到股东以出资额承担有限责任，本次评估按照被投资单位评估基准日会计报表净资产乘以被评估单位的占股比例和估值为零孰高值确定其评估值。
房产评估常用的估价方法有市场比较法、收益法、成本逼近法。估价方法的选择应按照准则和规范的要求，根据当地房地产市场情况并结合评估对象的具体特点及估价目的，选择适当的评估方法。
住宅，所在区域同类房地产聚集度较高，房地产交易市场较为活跃，可供比较的同类房地产交易案例较多，故本次采用市场比较法对上述投资性房地产进行评估。
将待估房地产与较近时期内已发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估日期房地产价格的一种方法。
土地使用权，土地使用权证载面积为2,773.31平方米，分摊至投资性房地产—土地使用权核算的面积为984.00平方米。该部分土地使用权面积上已建成建设南大街10号002幢，建筑面积为4,133.76平方米，
在投资性房地产—房屋建筑物评估中，采用了市场法做评估，土地价值已体现在评估结果中，不再单独进行评估。
（1）本次评估对于天洲·沁园16-0-102、103、104商铺，所在区
域同类房地产聚集度较高，房地产交易市场较为活跃，可供比较的同价值评估项目?资产评定估计报告
将待估房地产与较近时期内已发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估日期房地产价格的一种方法。
44号办公楼、天苑换热站项目及供热服务及维修管控中心，考虑其在委估物业附近区域很难搜集到近期类似的市场交易信息，限制了收益法与市场法的运用，因此对该类建筑物采用成本法进行评估。
评估主要是采用类比法确定其建安工程建设价格，并套用现行定额标准、建设规费、贷款利率、合理利润计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用的时间和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出价值评估项目?资产评定估计报告
建筑物评估值。对于被评估单位能提供完整的预决算资料及相关合同的房屋建筑物，本次评估采用预决算调整法确定其建筑安装工程造价。
预决算调整法，即以待估建（构）筑物预决算建筑安装工程费为依据，按现行工程预算定额、综合费率、基准日建材市场行情报价测算并结合类似建（构）筑物有关数据，确定综合调整系统，最终确定基准日建安工程造价。
消防及配套信息系统工程的总价，评估人员取得了当地类似工程的造价指标，采用类比法做调整测算，根据《建设工程消耗量标准及计算规则》（建筑工程、装饰装修工程、安装工程、市政设施建设工程），计算土建工程造价以及给排水、电气等安装工程造价。
用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设一般的情况价值评估项目?资产评定估计报告
资金成本=（工程建安造价（含税价）+前期及其它费用（含税价））×合理工期×贷款利息×50%
承重结构（梁、板、柱）、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年数的限制，从而综合评定建筑物的成新率。
报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对价值评估项目?资产评定估计报告
少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变革率推算确定购置价。
华人民共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号)及《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)的相关规定，以及“财税
[2016]36号”文件和“财税[2018]32号”文件《关于调整增值税税率的通知》对于符合增值税抵扣条件的项目，计算出可抵扣的增值税。
运输、保管、保险及其他相关联的费用，按不同运杂费率计取，同时，根据相关文件规定抵扣率扣减应抵扣的增值税。购置价格中包含运输费用的不再计取运杂费。
参照《资产评定估计常用数据与参数手册》相关设施安装费率予以测算确认。对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
察设备现状及查阅有关设备正常运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年数的限制，在此基础上计算成新率N，即：
